Singapur’un Gayrimenkul Başarısı: Güney Kore Cumhurbaşkanı’nın Dikkatini Çekti
Güney Kore Cumhurbaşkanı Lee Jae-myung’un Singapur’un gayrimenkul politikalarını öne çıkarması, dünya genelinde dikkatleri bu küçük ama etkili ülkenin konut sistemine çekti. Kişi başına düşen milli geliri 100 bin dolara yaklaşan Singapur, devasa bir konut krizi yaşamadan, böyle bir başarıya ulaşan nadir ülkelerden biridir. Bu başarı, devletleştirilmiş araziler, etkili finansal destek mekanizmaları ve sert spekülasyon yasaları ile sağlanmıştır.
Profesör Lee Kwan-ok’un analizine göre; Singapur’un nüfusunun %90’ını kendi evine kavuşturan sistem, çeşitli unsurlardan oluşmaktadır.
Arazilerin %90’ı Devletin Elinde
Bu sistemin temelinde, 1960’larda kurulan Konut ve Kalkınma Kurulu (HDB) yer almaktadır. 1966’daki Arazi Kamulaştırma Yasası sayesinde devlet, arazileri hızlı bir şekilde kendi mülkü haline getirdi. 1949 yılında %31 olan kamu arazisi oranı, 2000’li yıllarda %90’a ulaştı. Devlet bu arazileri satmak yerine, okullar, hastaneler ve parklarla donatılmış “yaşam toplulukları” inşa etti. Böylece, vatandaşlarının ev alırken bankalara fazla yüklenmelerinin önüne geçti. Merkezi İhtiyat Fonu (CPF), zorunlu sosyal güvenlik ve emeklilik fonu olarak bu sürecin belkemiğini oluşturuyor.
Bir ev satın alırken, değerin sadece %5’i nakit olarak ödenirken, %20’lik peşinat ve geri kalan kredi ödemeleri CPF birikimlerinden karşılanmaktadır. İlk evini alanlara ve yeni evlilere 230.000 Singapur Doları (yaklaşık 8 milyon) kadar devlet desteği sağlanmaktadır.
Bu sistemin başarısı, uluslararası verilerle de kanıtlanmaktadır. Ortalama gelirli bir ailenin ortalama bir ev alabilmesi için gereken süreyi gösteren Fiyat-Gelir Oranı (PIR), Singapur’da yalnızca 4,2 yılı bulmaktadır.
Yatırıma Teşvik, Spekülasyona Ağır Darbe
Singapur devleti, vatandaşlarının ev sahibi olmasını destekleme konusunda kararlıdır (miras vergisi uygulaması yok). Ancak, ikinci ev edinimi söz konusu olduğunda sistemin kuralları daha serttir:
İkinci evi alanlar %20, üçüncü evi alanlar %30 oranında Ek Edinim Vergisi (ABSD) ödemektedir. Yabancı yatırımcılara ise, piyasa fiyatlarını yükseltme girişiminde bulunduklarında %60 vergi uygulanmaktadır.
Türkiye’nin Çıkardığı Ders
Türkiye’de konut krizi her geçen gün derinleşirken, Singapur’un deneyimi çözümsüz olmadığını göstermektedir. Singapur modelinin Türkiye’ye uyarlanması, yalnızca teknik bir mesele değil, aynı zamanda köklü bir zihniyet dönüşümünü gerektiren bir durumdur.
Türkiye’de arazi spekülasyonu uzun yıllardır servetin kolay yol olarak görülmüştür. İnşaat sektörü büyümenin lokomotifi sayılırken, konut bir “yaşam hakkı” olarak değil, “yatırım aracı” olarak konumlandırılmıştır. Singapur ise araziyi metadan çıkararak, konutu kamu hizmeti olarak tanımlamış ve spekülasyonu vergiyle sınırlamıştır.
Türkiye için çıkarılması gereken dersler arasında, Hazine ve belediye arazilerinin rant amaçlı satışından vazgeçilmesi, TOKİ’nin sosyal konut üreten bir kurum haline dönüştürülmesi ve ikinci-üçüncü konut alımlarına etkili vergi uygulanması yer almaktadır. Singapur’un konut bileşeni bir gecede oluşmamıştır; bu, kararlı, uzun vadeli ve popülizme kapalı bir devlet politikası gerektiren bir süreçtir.
