Moskovalı tüketicilerin satın alma gücündeki hızlı erime, ticari gayrimenkul sektörünü tarihi bir duraklamaya sürükledi. Konut dışı ticari alanlara yönelik talepteki keskin düşüş, geliştiricilerin yeni projelerini hayata geçirmesini neredeyse imkânsız hale getirirken, mevcut alışveriş merkezlerinde doluluk oranları kritik seviyelere geriledi. Emlak danışmanlık şirketi IBC Real Estate’in yayımladığı güncel araştırma, başkentte perakende ticaretin yapısal bir krizle karşı karşıya olduğunu ortaya koyuyor. Rapora göre, bu yıl açılması planlanan alışveriş merkezlerinin yüzde 96’sı ertelenirken, projelerin çoğu geçmiş yıllardan devreden gecikmeli inşaatlardan oluşuyor.
Moskova’da ticari gayrimenkul çöküşün eşiğinde
Kremlin’in ekonomik politikaları doğrultusunda hızla artan inşaat maliyetleri ve perakende sektöründeki daralma, Moskova ticari gayrimenkul piyasasını tam bir durgunluğa itti. NF Group Ticari Gayrimenkul Direktörü Yevgeniya Hakberdiyeva, yeni tesislerin büyük bölümünün en az beş yıl önce duyurulduğuna dikkat çekiyor. Hakberdiyeva’ya göre 2026 yılına ertelenen projeler, sektörün kendi ayakları üzerinde durma kabiliyetini yitirdiğini teyit ediyor. Konut dışı perakende alanlarına olan talep o kadar düştü ki geliştiriciler, mevcut binaları dahi uygun şartlarda kiralayamıyor. Rapora göre yeni inşa edilen tesislerdeki boş alan oranı yüzde 40’a ulaşmış durumda.
Uzmanlar, tüketici gelirlerindeki reel düşüşün hanehalklarını temel ihtiyaçlarla sınırlı bir harcama modeline ittiğini vurguluyor. Kriz öncesi döneme kıyasla alışveriş merkezlerindeki satış hacmi yüzde 25 oranında azalırken, birçok büyük zincir küçülmeye gitmek zorunda kaldı. IBC Real Estate’in değerlendirmesine göre perakendecilerin yüzde 70’i kira giderlerini karşılamakta zorlanıyor; bu da ticari alan talebini daha da baskılıyor.
Perakende devleri küçülüyor: Mini formatlara geçiş
Sektörde gözlemlenen en belirgin dönüşümlerden biri, büyük ölçekli mağazaların yerini küçük formatlı satış noktalarına bırakması oldu. Moskova’da faaliyet gösteren tanınmış perakende zincirleri, artan işletme maliyetleri ve düşen müşteri trafiği nedeniyle geniş alanları boşaltarak minyatür mağazalara yöneliyor. Yetkililerin uyguladığı fiyat kontrolü ve yüksek enflasyon ortamında, geniş ürün yelpazesi sunan klasik süpermarketlerin karlılığı neredeyse sıfıra indi. Bu durum, alışveriş merkezlerinde daha önce kiralanan büyük bölümlerin atıl kalmasına yol açıyor.
Sektör temsilcilerine göre, şehir merkezindeki prestijli alışveriş alanları dahi doluluk sıkıntısı çekiyor. Kiralama koşullarının cazip hale getirilmesine rağmen arz-talep dengesizliği giderilemiyor. Gayrimenkul danışmanları, bu dönüşümün yalnızca geçici bir uyum değil, kalıcı bir yapısal değişimin işareti olduğunu belirtiyor. Tüketici alışkanlıklarındaki tasarruf odaklı kayma ve online alışverişin payındaki artış, fiziksel mağazaların çekiciliğini iyice azaltmış durumda.
Savaşın inşaat sektörüne etkisi: İşgücü krizi ve maliyet artışı
İnşaat projelerinin ertelenmesinde başrol oynayan faktörlerden biri de ciddi işgücü açığı oldu. Ukrayna savaşının getirdiği seferberlik süreçleri ve savunma sanayisine yönelen işgücü kayması, kalifiye inşaat işçisi bulma imkânını neredeyse ortadan kaldırdı. Kommersant gazetesinin aktardığı sektör verilerine göre birçok firma, projeleri durdurmak zorunda kaldı; çünkü mevcut işçilerin niteliği karmaşık mühendislik altyapısı gerektiren modern alışveriş merkezlerinin taleplerini karşılamaktan uzak.
Göçmen işgücü ile açığı kapatma çabaları da sonuçsuz kaldı. Düşük vasıflı işgücü, yalnızca basit inşaat işlerinde kullanılabiliyor; tesisat, elektrik montajı ve otomasyon sistemleri gibi kritik aşamalarda yetersiz kalıyor. Bu durum, hem inşaatın ilerlemesini yavaşlatıyor hem de maliyetleri fırlatıyor. Sektör yetkilileri, bu yıl tamamlanması beklenen birçok projenin en az 12-18 ay daha gecikeceğini öngörüyor.
2026 görünümü: Yeni arz yüzde 45 düşecek
Kriz, yalnızca bugünü değil önümüzdeki yılları da şekillendiriyor. Mevcut projeksiyonlara göre 2026 yılı sonunda Rusya genelinde piyasaya sürülecek yeni ticari alan miktarı yüzde 45 oranında gerileyecek. Bu düşüş, 2022 öncesindeki seviyelerin oldukça altında kalarak sektör tarihinde benzeri görülmemiş bir daralmaya işaret ediyor. Geliştiricilerin yeni yatırım kararlarını askıya alması, uzun vadede ticari gayrimenkul stoğunun yaşlanmasına ve nitelikli alan sıkıntısına yol açabilir.
Ekonomistler, mevcut eğilimlerin devam etmesi halinde Moskova’daki birçok AVM’nin kapanma ve başka amaçlarla dönüştürülme riski taşıdığını belirtiyor. Perakende sektöründe faaliyet gösteren firmalar, ayakta kalabilmek için maliyet yapılarını kökten değiştirmeye zorlanırken, hükümetin izlediği faiz ve döviz kuru politikasının tüketimi canlandırması beklenmiyor. Uzmanlar, Rusya ekonomisinin tüketim odaklı eski büyüme modeline geri dönmesinin en azından kısa vadede mümkün görünmediğini ekliyor.
