İstanbul Gayrimenkul Piyasası 2026 Raporu Açıklandı
İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) tarafından yayımlanan ‘2026 Gayrimenkul Piyasası Raporu’, mega kentteki konut yatırımlarında amortisman denkleminin önemli değişimler geçirdiğini ortaya koydu.
Rapora göre, konut fiyatları ile kira gelirleri arasındaki makasın kiralar lehine açılması, yatırımın geri dönüş süresini (kira çarpanı) son 18 yılın en düşük seviyesi olan 16,6 yıla (199 ay) indirdi.
Kira Çarpanındaki Tarihsel Değişim
İstanbul’da 2022 yılının ortalarında 329 ay (27,4 yıl) seviyelerine kadar tırmanan kira çarpanı, son yıllarda sürekli bir düşüş trendi gösterdi. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde 200 ay sınırına yaklaşan bu oran, 2025 başındaki kısa süreli artışın ardından tekrar düşüşe geçerek 2026 yılı itibarıyla 199 ay olarak belirlendi. Bu durum, 2008 yılının ikinci yarısından bu yana görülen en düşük maliyet/kazanç dengesini işaret ediyor.
Fiyat Artış Oranlarındaki Fark
Endeksa verileri, amortisman süresindeki kısalmanın temel nedeni olarak kira ve satış fiyatlarındaki asimetrik artışı gösteriyor. İstanbul genelindeki son iki yıllık veriler incelendiğinde:
Konut Satış Fiyatları: %65,15 oranında artarak ortalama 6 milyon 842 bin TL seviyesine ulaştı.
Konut Kiraları: Aynı dönemde %101,05 artış göstererek ortalama 36 bin 707 TL’ye yükseldi.
Yasal Düzenlemeler ve Ekonomik Etkenler
Sektör temsilcileri, kira getirilerindeki bu hızlı artışı iki ana faktöre bağlıyor. İlk olarak, pandemi döneminde uygulanan %25’lik kira artış sınırının kaldırılması ile kira bedellerinin enflasyon (TÜFE) oranlarına uyarlanması, ikincisi ise yüksek faiz ortamı nedeniyle konut satış talebinin baskılanması ve yatırımcıların nakit varlıklarını yüksek faizli mevduat ürünlerinde değerlendirmeyi tercih etmesi olarak belirtiliyor.
Merkez Bankası verilerine göre, konut fiyat endeksi Mart ayında yıllık bazda %26,4 artış gösterse de enflasyondan arındırıldığında konut fiyatlarında %3,4’lük bir reel kayıp yaşandığı gözlemleniyor. 2026 yılının ilk çeyreğinde gerçekleşen 349 bin 396 adetlik konut satışı ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %0,3’lük sınırlı bir daralma kaydediyor.
